成本增加，土增税负反而降低了？

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2006年12月28日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），要求房地产企业在满足一定条件的情况下，土地增值税必须进行清算。土地增值税成了悬于房地产企业头上的达摩克利斯剑，于是各种关于土地增值税筹划的方案成了热点，如何合理节税，是每个房地产企业更加需要关注的问题。下面就通过一个案例说明筹划的重要性。

案例

某房地产开发公司项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。2016年6月一期开工，于2018年2月竣工，同时二期便紧锣密鼓开工。2019年7月项目全部竣工交付业主使用。

项目规划指标如下：

（1）总建筑面积：169590平方米；

（2）容积率：1.5

（3）公建配套设施面积：2370.07平方米；

（4）可售面积：113402.93平方米，其中：

①普通住宅面积 91588.8平方米

②非普通住宅面积 21814.13平方米

③停车场面积 55344.71平方米

筹划思路

由于项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。所以事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。

本案例中涉及的土地增值税、可以从下面的环节进行筹划：

融资方式的税务筹划

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。”

项目中对土地增值税汇算中利息的扣除计算方法选择上可以进行比较分析，该项目取得土地使用权所支付的金额为6700万元，开发成本为4亿万元，而利息支出为1680万元。

按照政策规定，我们可以选择两种方案：

方案一：提供金融机构证明

扣除额

=（6700+40000）×5%+1680=4015万元

方案二：不提供金融机构证明

扣除额

=（6700+40000）×10%=4670万元

很明显，方案二的扣除额大于方案一，差额为655万元，因此选择方案二更合算，企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融机构的证明。

房屋装修费用的税收筹划

该房地产公司开发了商品住宅项目，住宅小区容积率为1.5平方米，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在90—140平方米，总建筑面积为10000平方米，其中地价及开发成本为9000万元，准予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额合计为1亿。企业直接销售毛坯房，销售均价为16000元/平方米。

后经过实地考察调研，如果企业将毛坯房装修后出售 (装修成本为3000元每平方米)，定价19000元/平方米，反而更节税。（项目选择简易计税）

方案一：出售毛坯房

不含税收入：

16000÷（1+5%）=15238.10万

应缴增值税：

15238.10×5%=761.96万

土地增值税税金及附加：

761.96×10%=76.19万

扣除项目金额

=9000×(1+20%)+1000+76.19=11876.19万

增值额

=15238.10-11876.19=3361.91万

增值率

=3361.91÷11876.19=28.31%

应纳土地增值税

=3361.91×30%=1008.57万元

应纳企业所得税

=(15238.10-10000-76.19-1008.57)×25%=1038.34万

净利润

=16000÷(1+5%)－(10000+76.19+1008.57+1038.34)=3115万

方案二：出售精装房

不含税收入：

19000÷（1+5%）=18095.24万

应交增值税：

18095.24×5%=904.76万

土地增值税税金及附加：

904.76×10%=90.48万

扣除项目金额

=12000×(1+20%)+1000+90.48=15490.48万

增值额

=18095.24-15490.48=2604.76万

增值率

=2604.76÷18095.24=14.39%（增值率未超过20%不交土地增值税）

应纳企业所得税

=(18095.24-13000－90.48)×25%=1251.19万元

净利润

=19000÷(1+5%)-（13000+90.48+1251.19）=3753.57万元

如果该公司所出售的商品房属于普通住宅，又可以免缴土地增值税。

通过比较，方案二仅增加了部分房地产开发成本，就不需要缴纳土地增值税，但是销售房屋类型的不同，又可以享受到税收优惠政策，免交了1008.57万元的土地增值税。

来源：金穗源

土地增值税立法、稳调控、严征管背景下的房地产企业：——重特业务会计核算暨土地增值税清算实务专题班

成都  12月20-21日（2天）

报名咨询：010-80574763 佟军老师

■ 培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■ 专题背景

      房地产开发涉及到土地取得、开发建设、预售销售、自持物业租赁或自营等流程，各环节涉及的税种多，涉税处理复杂，税企争议问题也多，您都掌握了吗？而这些过程也是作税收规划，产生巨额税收利润的阶段，您又了解了多少？

      另今年7月16日《中华人民共和国土地增值税法》征求意见稿横空出世，财税朋友圈全被征求意见稿刷屏了。征求意见稿透露出未来土地增值税的巨大转变：土地增值税法将上位为国家法律；出让、转让集体房地产将纳入征税范围；纳税人须根据项目情况及税法要求自行进行土地增值税清算……房地产的冬天要来了吗？然则通过新的土地增值税法，房地产企业又该如何应对？

      对房地产开发企业而言，重要的则是活好当下：在国家密集调控背景下，特别是税收法律政策缺乏严密性、科学性、合理性的情况下，如何做好账务处理与土地增值税的清算，有效规避清算的风险？在全面增值税以及国地税合并之后，面对强大的大数据税收征管手段，房地产开发企业又该如何有效规避土地增值税的稽查风险？如何在不违反税收法律法规的前提条件下，实施土地增值税筹划，提升企业效益呢？ 

■ 主讲专家

      林老师：中国注册税务师、会计师、律师，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，著名房地产纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，并著有《土地增值税清算操作指南》1-5版、《房地产企业所得税汇算清缴》2019年版、《后营改增时代房地产行业税收问题答疑解惑》等。现在某省税务局工作，为厦门国家会计学院硕士研究生导师，厦门大学、厦门理工学院、闽南师大等等多所高校客座教授或特聘讲师。长期在北京、成都、江苏、广州等全国数十个城市授课，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默；既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱！

■ 主讲内容

第一节：房地产业重特难点业务会计核算与涉税实务

一．拿地环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范

1．土地价款从销售款项中减除应如何进行会计核算，涉税风险主要在哪里？

2．企业取得包括土地出让金返还等在内的各种政府性资金应如何进行会计核算与税务处理？

3．各类补偿性支出（拆迁安置费、通风采光等）及实物性补偿支出会计应如何核算，涉税问题主要有哪些？

4．拿地时红线外附加工程（修路搭桥建公园等）应如何进行会计处理，税务上该如何处理？

5．拿地时配建的有偿限价房或无偿人才公寓、社会保障房会计核算如何处理？税务上又该如何处理？

6．购买在建工程（烂尾楼）取得的项目或土地会计核算应注意什么问题？涉税处理时又会产生什么不利影响？

7．结婚生子式与友情同居式的合作建房有何不同？会计核算与税务处理都各有什么优缺点？

8．以承债式股权收购取得项目税收如何处理？

9．以债务重组或破产重组介入项目会计核算如何处理？涉税问题又该如何处理？

二．开发环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范

1．合同内甲供材与合同外甲供材差异在哪？会计如何核算？税务处理上有何区别？

2．园林绿化工程或自购绿化苗木会计如何核算？税务处理上有何奥妙？

三．预（销）售环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范

1．收到内部认购款应如何进行会计核算？又该如何进行税务处理？

2．捆绑销售（买房捆绑精装修、买房捆绑销售车位等）应如何进行会计核算？税务处理上有什么风险？

3．委托第三人团购销售、付三抵五等促销应如何进行账务处理？税务上如何认定？

4．房地产项目进行分销应如何进行处理？分销费用在税务上如何认定？

5．买房送汽车、家电等买一赠一行为会计处理有何问题？税务上如何认定？

6．售后回租的税务风险主要有哪些？

四．物业自持环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范

1．开发产品自持经营的会计核算与税务处理有何特点？

2．开发产品租赁经营应如何进行会计核算，税务处理上有什么空间？

第二节：土地增值税清算实务与风险控制

一．土地增值税政策与清算技巧

1．土地增值税的法定清算条件和指定清算条件各是什么？

2．企业符合法定清算条件而不清算有什么纳税风险？指定清算条件满足的情况下自行清算是否可行？

3．税务稽查部门能否对企业未清算的项目进行土地增值税清算并进行处理？

4．房地产项目的清算单位以什么为标准？全国各地的掌握口径是否相同

5．一个清算单位中普通住宅和非普通住宅、非住宅是否必须分开计算增值额并缴纳土地增值税？不分开的情况下有什么风险？

6．房地产开发成本的成本对象如何划分？如果不按建筑面积划分有什么税务风险？

7．纳税义务发生时间与税款清算时间有什么区别？清算的土地增值税税款在什么情况下可以加收滞纳金或处以罚款？

8．分期开发的房地产扣除项目金额如何划分？

二．房地产转让收入的税务处理

1．取得的收入有哪些需要缴纳土地增值税？ 

2．营改增前后房地产项目的转让收入发生了什么样的变化？

3．土地增值税在营改增后对房地产企业而言利弊如何？

4．销售面积发生差错存在补退款如何处理？ 

5．收取的违约金、滞纳金、赔偿金等价外费用要不要计算缴纳土地增值税？

6．代收代付的水电增容费、有线电视安装费、网络费等如何处理？ 

7．开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售？该如何处理？ 

8．将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 

9．将不能销售的公共配套设施对外销售了又该如何处理？ 

10．将自有的土地承包他人开发收取的承包金如何做税务处理？ 

11．企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？ 

12．拆迁安置土地增值税如何计算？

13．以上各种行为的增值税、企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？

三．土地增值税准予扣除项目金额的确认问题

1．准予土地增值税前扣除的确认原则与企业所得税税前扣除原则有什么异同？  

2．取得土地使用权所支付金额如何确认？土地闲置费的土地增值税和企业所得税处理是否一样？

3．存在土地出让金返还的情况下，土地成本该如何确认？增值税、企业所得税对此种情况该如何处理？

4．存在支付拆迁补偿费或拆一还一实物安置的情况下，支付的拆迁补偿费和实物安置的房产如何处置？增值税、企业所得税又该如何处理？

5．拿地时存在附加条件（人才公寓、红线外附加工程等）土地增值税清算时该如何处理？

6．土地成本在计算增值税时全额作为销售额的减除项目处理，在土地增值税清算时是否还可以全额作为计算扣除项目金额处理并加计扣除？

7．以股权转让方式取得的项目土地成本如何认定？

8．以投资入股取得的房地产项目土地成本如何认定？

9．购买烂尾楼等在建工程取得的房地产项目需要取得什么票据？土地增值税清算时其购进成本能否加计扣除？

10．企业开发的房地产项目投入使用后或转为固定资产处理后再用于销售如何计算扣除项目金额？能否加计扣除？

11．房地产开发成本如何确认？        

12．房地产开发费用和与转让房地产有关的税金如何确认？

第三节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。 

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